建好冷鏈物流基地，這些問(wèn)題至關(guān)重要！

物流基地選址應結合當地的城鄉規劃，選擇距離市中心較近、交通便利、遠離污染源，且電力保障充分的區位。市政道路、供排水管網(wǎng)、排污等基礎配套建設條件較好，最好能夠集中連片，易于管理。避免出現地理位置偏，輻射半徑小的選址弊端。

基地選址應考慮整合當地中小企業(yè)的難度系數，打造區域性的集散中心應盡可能的將分散的中小型物流企業(yè)引入基地實(shí)現規?；l(fā)展，全方位構建冷鏈物流的運營(yíng)模式和流通模式，從而提高物流基地的影響力和知名度，同時(shí)也易于形成物流定價(jià)的話(huà)語(yǔ)權。

目前“物流圍城”現象和“最后1公里”問(wèn)題還沒(méi)有徹底解決。進(jìn)城的貨物需要在多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)中轉、物流環(huán)節被人為加長(cháng)。物流基地選址應加強城市物流規劃與城外物流基礎設施之間的銜接性，實(shí)現物流規范建設和管理。

冷鏈物流基地的建設需要明確區域農產(chǎn)品、水產(chǎn)品、藥品等物流需求，市場(chǎng)缺口是物流基地實(shí)現快速收回投資成本和持續盈利的基本保障，市場(chǎng)需求包含冷儲需求、運輸需求、市配需求等，物流基地建設應確定目標市場(chǎng)、服務(wù)半徑和適銷(xiāo)人群，準確判斷物流基地建設的市場(chǎng)空間和市場(chǎng)規模。

首先，冷鏈物流基地的功能定位要符合國家、省、州、市出臺的物流產(chǎn)業(yè)政策導向和產(chǎn)業(yè)導向，符合物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局和發(fā)展定位。其次，建設地應具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎，產(chǎn)業(yè)基礎是物流基地建設強有力的支撐，產(chǎn)業(yè)聚集效應能有效降低生產(chǎn)成本，提高生產(chǎn)效率，實(shí)現多點(diǎn)支撐、加快物流業(yè)提檔升級和良性競爭。第三，冷鏈物流基地建設主要有商貿服務(wù)配送型、口岸服務(wù)型、貨運樞紐型、綜合服務(wù)型四種類(lèi)型。根據區域物流市場(chǎng)的需求情況和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的建設情況，合理定位冷鏈物流基地的功能和屬性，并通過(guò)功能定位引導基地功能區域建設。

各地應根據當地實(shí)際情況選擇冷庫建設類(lèi)型標準。當前，冷庫供需區域重疊度很高，但仍存在諸多問(wèn)題。有些城市供需兩旺，但供需無(wú)法有效匹配；有些省市冷庫相對過(guò)剩，但是高標庫少，很多冷庫硬件無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求；有些資質(zhì)證照不全，客戶(hù)在選擇時(shí)有后顧之憂(yōu)；因此，各地因地制宜，建設符合當地需求的標準冷庫。

整體建設開(kāi)發(fā)思路一般情況下，冷鏈物流基地的基礎功能包含冷儲、配送等基本服務(wù)功能，車(chē)輛輔助服務(wù)、辦公服務(wù)等配套服務(wù)功能，以及信息服務(wù)、供應鏈管理等增值服務(wù)功能。其中，信息平臺是項目建設的重點(diǎn)，通過(guò)信息平臺的建設引領(lǐng)物流園區的發(fā)展。項目信息平臺集資源共享、信息集成、智慧運作和全程可視為一體，實(shí)現物流園區的智慧化、標準化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

冷鏈倉庫分揀區域開(kāi)發(fā)思路：冷鏈倉儲中心主要用于存儲需中轉的物資，采用自動(dòng)化機械、設備，從入庫、包裝、分揀、暫存、出庫等整個(gè)流程全部采用智能化與無(wú)人化作業(yè)，完成貨物的揀選工作；此區域須配備智能化的物流裝備，如電腦網(wǎng)絡(luò )系統、自動(dòng)分揀輸送系統、自動(dòng)旋轉貨架、自動(dòng)裝卸系統、自動(dòng)導向系統、自動(dòng)起重機、商品條碼分類(lèi)系統、機器人、輸送機等新型高效的現代化、自動(dòng)化物流配送機械化系統。

冷鏈配送中心開(kāi)發(fā)思路：該區域主要功能是為物流下游經(jīng)銷(xiāo)商、零售商、客戶(hù)作配送工序。利用流通設施、信息系統平臺。對物流貨物作倒裝、分類(lèi)、流通加工、配套、設計運輸路線(xiàn)、運輸方式，為客戶(hù)提供配送服務(wù)。

冷物流管理服務(wù)區開(kāi)發(fā)思路：該區域承擔著(zhù)項目的總體運營(yíng)的功能，為實(shí)現物流基地的現代化、信息化和智能化的提供保障；應加強信息化服務(wù)中心的建設，含基礎網(wǎng)絡(luò )與機房、指揮中心、信息發(fā)布系統、貨運交易信息平臺和數據交換中心等，提供全方位的物流服務(wù)。

物流輔助服務(wù)區和生活區開(kāi)發(fā)思路：該區域主要為不同類(lèi)型的冷鏈車(chē)、貨車(chē)提供汽車(chē)修理服務(wù)、汽車(chē)配件售賣(mài)服務(wù)；生活區主要為基地工作人員提供生活、休閑娛樂(lè )等配套。

配套工程開(kāi)發(fā)思路：主要為基礎配套設施建設，優(yōu)化基地整體環(huán)境；主要建設包括道路、停車(chē)場(chǎng)、綠化、管道設施、消防設施、供配電工程等。

冷鏈物流耗能較大，物流基地的建設需要對能耗、電費等進(jìn)行考核，尤其是隨著(zhù)“碳中和”與“碳達峰”的推進(jìn)，更高效的制冷技術(shù)及節能環(huán)保技術(shù)在冷庫中大規模應用。從冷庫的選址、建筑布局、材料選用、內部的規劃設計，以及壓縮機、冷庫門(mén)等制冷和物流設備的選用，都應以節能環(huán)保為前提進(jìn)行考量。具體生產(chǎn)要素有以下幾點(diǎn)：

近年來(lái)，一線(xiàn)城市的冷鏈需求最為旺盛，但是一線(xiàn)城市的物流倉儲用地均價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元/畝。其中，深圳市平均價(jià)格最高，達到273.72萬(wàn)元/ 畝；其次為北京市，平均價(jià)格為173.68萬(wàn)元/畝。云南省各地州土地價(jià)格較一線(xiàn)城市略低，但是對于物流基地的建設需要給予土地購買(mǎi)方面的支持。

從成本結構來(lái)看，物流基地最主要的運營(yíng)成本是電費和人工，分別占成本結構的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊，分別占成本比例的8%、7%。政府應完善當地的變電站建設，保障電力供應，并協(xié)調給予電力價(jià)格方面的優(yōu)惠支持。

相比高標倉，冷庫建造成本和運營(yíng)成本更高，在同等面積及構造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。不論是建造階段，還是運營(yíng)階段，冷庫成本均較高。尤其是“干改冷”，較直接投資冷庫的成本還要貴50％。

制冷成本與冷庫建造成本基本接近。

冷鏈物流數字化包括政府層面的數字化和企業(yè)層面的數字化。

政府層面的數字化，是指冷鏈物流大數據云平臺建設。冷鏈物流大數據云平臺是由大數據展示系統、冷鏈物流監管系統和冷鏈物流業(yè)務(wù)系統構成。冷鏈物流業(yè)務(wù)系統的核心是冷鏈供應鏈管理系統。冷鏈物流大數據云以全程監管為基礎、資源整合為支撐、信息化平臺為保障，將冷鏈物流信息采集、產(chǎn)品追溯、溫度監控、統計分析等功能于一體，可廣泛應用于食品、農產(chǎn)品行業(yè)的冷鏈供應鏈管理中。

企業(yè)層面來(lái)講，冷鏈物流數字化和信息化能夠使用戶(hù)借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)與區塊鏈等技術(shù)實(shí)時(shí)監控冷鏈物流流通中各環(huán)節，打通生產(chǎn)商、供應商、銷(xiāo)售商以及消費者之間的信息壁壘，結合大數據挖掘分析和云計算等技術(shù)在冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的應用，最大化冷鏈物流資源利用率，實(shí)現冷鏈物流的智能化、自動(dòng)化操控，最終達到顯著(zhù)降低冷鏈物流各環(huán)節人力、物力成本，提高冷鏈物流運行管理效率，實(shí)現食品質(zhì)量與安全可追溯、可監控以及訂單信息與位置可跟蹤。

冷鏈物流企業(yè)在業(yè)務(wù)還未穩定時(shí)期，進(jìn)行冷鏈物流數字化建設的方式宜先使用第三方成熟的SaaS服務(wù)，以避免過(guò)高的試錯成本。上升期應當從運營(yíng)規范以及加強冷鏈品控的視角來(lái)謀劃冷鏈物流數字化的建設，穩定期效率提升和流程優(yōu)化的角度來(lái)選擇冷鏈物流數字化的目標側重點(diǎn)。

冷庫的盈利模式有租金收入、冷鏈增值服務(wù)和資產(chǎn)增值服務(wù)。

收入結構分為租金收入和操作收入兩部分，租金收入可按面積(㎡)、重量(噸)等標準計費；同等情況下,冷庫租金可達干倉的2.5-3倍左右; 操作收入按照操作內容、操作量、周轉率等進(jìn)行計費,計費單位可按托、箱、件等。租金收入。倉庫租賃是指經(jīng)營(yíng)者將大型倉儲場(chǎng)地租給第三方冷鏈物流企業(yè)、電商平臺、食品加工商貿企業(yè)等客戶(hù)租賃服務(wù)帶來(lái)租金收入穩定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來(lái)源之一。以上海為例，近五年上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場(chǎng)的租金年復合增長(cháng)率近3%，高于住宅投資2%左右的租金回報水平。

在倉儲環(huán)節中，通過(guò)提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益，基于上述基礎服務(wù)，還可以通過(guò)拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益。

資產(chǎn)增值收益的實(shí)現主要有資產(chǎn)的出售和資本市場(chǎng)上市兩種途徑，通過(guò)資產(chǎn)的升值預期充分體現，轉化為現金流繼續擴張。這部分的收益往往通過(guò)籌資行為來(lái)實(shí)現。

參與物流基地建設的投資方式有“基礎設施服務(wù)商”“第三方運營(yíng)商”“綜合服務(wù)提供商”三種方式，每種方式的業(yè)務(wù)模式、盈利模式、以及物業(yè)性質(zhì)也不盡相同。

物流基地的基礎設施建設可以采用政府第三方承建商承建，由運營(yíng)服務(wù)商或第三方服務(wù)商全面運營(yíng)的方式；也可以采取引入一家龍頭企業(yè)，負責基地的建設、運營(yíng)；第三種方式是“以商招商”，通過(guò)“合資”“合作”“入股”等方式，合建物流基地。

招商運營(yíng)物流基地招商運營(yíng)應聚焦冷鏈物流關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈的增鏈補鏈的切入點(diǎn)和突破口，梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同創(chuàng )新、技術(shù)改造、數字化轉型等方面的工作，關(guān)注冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的延伸及拓展，針對性的引入相關(guān)企業(yè)和整合區域相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，形成獨具特色的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。招商運營(yíng)應提升冷鏈物流基地龍頭企業(yè)的主導作用，大力支持龍頭企業(yè)“硬件”和“軟件”基礎設施的建設與提升；整合平臺資源實(shí)施精準招商行動(dòng)，聚焦于整個(gè)冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈缺鏈弱鏈短鏈環(huán)節，全面梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)、下游企業(yè)，篩選梳理重點(diǎn)目標企業(yè)，開(kāi)展專(zhuān)項招商工作。支持現有龍頭企業(yè)以商引商，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)鍵、薄弱、確實(shí)環(huán)節的企業(yè)入駐。

政策扶持各級政府應積極給予物流基地土地、廠(chǎng)房、金融、人才、稅收、財政等方面優(yōu)惠政策。特別是物流稅收，從全國的情況來(lái)看，稅收征管模式與物流發(fā)展還存在不匹配的現象?，F代物流強調運輸、配送、倉儲、流通加工等環(huán)節一體化運作，客觀(guān)上需要統一納稅、一站式服務(wù)。但從現行的營(yíng)業(yè)稅政策來(lái)看，運輸環(huán)節按照交通運輸業(yè)征稅標準執行3%稅率，倉儲和其他環(huán)節按照服務(wù)業(yè)標準執行5%稅率。各環(huán)節分開(kāi)獨立核算，執行不同的抵扣政策，且分包一次就要開(kāi)一次票、納一次稅，物流業(yè)的一體化運作受到阻礙，導致物流業(yè)實(shí)際稅負增加。

伴隨著(zhù)《“十四五”現代物流發(fā)展規劃》政策的出臺，未來(lái)冷鏈物流相關(guān)政策的制修訂將圍繞現代化冷鏈物流體系建設，建立橫縱交錯的行業(yè)規劃及管理制度，逐步打造中國式現代化高效冷鏈物流體系。

隨著(zhù)疫情防控政策的放開(kāi)，食品跨境運輸打開(kāi)了大門(mén)，多式聯(lián)運也將破繭而出， “多式聯(lián)運+冷鏈”成為激發(fā)冷鏈物流快車(chē)道發(fā)展的新動(dòng)力。

供銷(xiāo)合作社的重啟，打造了銜接縣鄉村的冷鏈物流體系，構建公共型農產(chǎn)品冷鏈物流基礎設施骨干網(wǎng)將成為打通城鄉冷鏈物流的新通道。

伴隨著(zhù)冷鏈物流行業(yè)進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展的快車(chē)道，冷鏈物流對其裝備也提出了更高的要求。冷鏈數智化、智能化需要更加科學(xué)、更加專(zhuān)業(yè)的技術(shù)賦能。

智慧物流園區指通過(guò)5G、AI、IoT、無(wú)人化設備等新技術(shù)體系的賦能，構建現代智慧物流園區，打通物流服務(wù)體系與園區管理體系，提高企業(yè)協(xié)同作業(yè)水平，提升園區整體運行效率。與此同時(shí)，通過(guò)共享系統、共享倉位、共享辦公、共享設備、共享車(chē)輛、共享人才，構建智慧物流網(wǎng)絡(luò )，實(shí)現產(chǎn)業(yè)共享化、產(chǎn)業(yè)智慧化、跨界融合化，提高流通效率、降低物流成本，帶動(dòng)商貿物流業(yè)轉型升級，實(shí)現傳統物流行業(yè)新舊動(dòng)能轉換，是未來(lái)物流園區發(fā)展的重要方向之一。