超全冷庫選址指南，投資建設少走彎路

從國家政策導向、城市經(jīng)濟和交通樞紐定位、冷庫供需情況以及投資市場(chǎng)流動(dòng)性等方面綜合考量，北、上、廣、深一線(xiàn)城市及其衛星城市是冷庫投資的優(yōu)先選擇對象，內陸城市中武漢、成都等核心物流樞紐以及消費規模較大城市，具有較強的增長(cháng)潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

冷庫投資選址的一般性要求

冷庫基礎設施因其冷凍冷藏的功能屬性，耗電量大，因此要求所在區域有可靠電力和水源供應，也需具備穩定的網(wǎng)絡(luò )環(huán)境。

冷庫供電屬于第二類(lèi)負荷，需要有一個(gè)可靠性較好、電壓為10或6千伏的外部電源；在特殊情況下，如遇35千伏電壓電源時(shí)，盡可能一次變?yōu)?.4千伏。新建高壓輸電線(xiàn)路至電源接火點(diǎn)的距離應力求縮短。選址時(shí)應對當地的電源、供電量作深入了解，并應與當地電業(yè)部門(mén)聯(lián)系，取得供電的證明。如果附近沒(méi)有電源，需另選庫址。除邊遠地區外，一般不考慮自己設發(fā)電設備供電。

冷庫用水量較大，庫址附近必須保證有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水。500噸以下的冷庫在無(wú)天然水源的情況下，也可采用自來(lái)水，但應根據庫址其他條件經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟綜合比較后確定。

冷庫選址還應避開(kāi)有污染的化工廠(chǎng)、水泥廠(chǎng)、煤廠(chǎng)、傳染病院以及其他產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵、臭氣和對地下水有污染的工業(yè)企業(yè)。其衛生防護距離必須符合國家“工業(yè)企業(yè)設計衛生標準”的規定。

冷庫投資區位優(yōu)先于租金

根據調研顯示，倉儲區位優(yōu)先于租金成為受訪(fǎng)企業(yè)倉庫選址的共識?？拷M者和終端市場(chǎng)、靠近交通設施、靠近制造商和供應商分列選址要素的前三位，物流企業(yè)通過(guò)優(yōu)化倉儲網(wǎng)絡(luò )布局實(shí)現整體供應鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈食品對于存儲條件、時(shí)效要求更高，因此冷庫對于區位、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及消費熱度等方面有更高的要求。

1、國際門(mén)戶(hù)城市:

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長(cháng)期穩定的增長(cháng)空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會(huì )，新項目地塊開(kāi)發(fā)和存量項目升級改造并重。

2、全國性交通樞紐:

處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節點(diǎn)，經(jīng)濟能級和樞紐能力將繼續提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內熱門(mén)子市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)區位的冷庫投資機會(huì )。

3、區域性經(jīng)濟重鎮:

消費規模增長(cháng)潛力巨大，冷庫市場(chǎng)將會(huì )得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動(dòng)性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈食品企業(yè)或進(jìn)口貿易商共同規劃和開(kāi)發(fā)冷庫，綁定租戶(hù)未來(lái)三至五年的冷庫需求。

冷庫投資要注意所在區域的潛在客戶(hù)群，重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)口食品、生鮮電商、大型商超、連鎖餐飲等企業(yè)冷鏈需求聚集的區域和位置。

1、港口倉位于主要港口城市

主要租戶(hù)為跨境食品電商、肉類(lèi)、乳制品、果蔬及海產(chǎn)品等進(jìn)口貿易商，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，通用性較強，具有較強的投資價(jià)值。

2、區域分撥倉/中心倉位于樞紐城市

主要租戶(hù)為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、食品生產(chǎn)加工、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為20,000-50,000平方米，冷庫功能較為齊全、通用性較強，具有較強的投資價(jià)值。

3、城市配送倉位于主要消費地城市

靠近消費熱點(diǎn)區域，主要租戶(hù)為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為10,000-30,000平方米，冷庫主要用于下游的快速調撥和配送，通用性強，具有極強的投資價(jià)值。

2021年12月國務(wù)院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規劃》，明確冷鏈物流是中國產(chǎn)業(yè)升級和擴大內需進(jìn)程中的重要基礎設施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷(xiāo)地、覆蓋城市鄉村、聯(lián)通國內國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò )。

冷鏈倉儲服務(wù)領(lǐng)域主要包括三類(lèi)企業(yè)，分別為：冷庫基礎設施提供商、第三方運營(yíng)商和綜合服務(wù)提供商。

1、冷庫基礎設施提供商

通常具備較為優(yōu)質(zhì)的冷庫資源，在冷庫的投資、建造/改造等方面具備較為豐富的經(jīng)驗；

2、冷庫第三方運營(yíng)商

通常較少自建冷庫，主要是通過(guò)租賃現成冷庫（或改造冷庫）進(jìn)行運營(yíng)管理，在庫內操作和現場(chǎng)管理方面具有較為成熟的經(jīng)驗；

3、綜合服務(wù)提供商

通常為上游客戶(hù)提供一站式服務(wù)，既在全國投資布局冷庫網(wǎng)絡(luò )，又在搭建庫內運營(yíng)團隊，為客戶(hù)提供“冷庫存儲+庫內操作”的綜合服務(wù)。

冷庫基礎設施是冷鏈業(yè)務(wù)的底盤(pán)，具有位置優(yōu)勢和建造品質(zhì)優(yōu)勢的高標準冷庫，將會(huì )受到市場(chǎng)和客戶(hù)的青睞。同時(shí)，具備高效穩定的庫內運營(yíng)水平和客戶(hù)服務(wù)能力，也越來(lái)越成為上游企業(yè)選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。

“知己知彼，百戰不殆”，了解周邊競品的相關(guān)情況有利于判斷區域內冷庫總供應量及未來(lái)新增供應。通過(guò)周邊競品對比分析，指定科學(xué)合理的產(chǎn)品規劃，打出價(jià)格優(yōu)勢。

對于冷庫庫址的選擇，確定冷庫的區域位置是重中之重，位置選擇是否合理，關(guān)系到工程速度、基建投資和投產(chǎn)后的管理以及經(jīng)濟效益。

冷庫選址確定后，應立即根據現有資料擬出總平面布置方案和草圖，以供技術(shù)勘測、征地以及征求城建部門(mén)意見(jiàn)所用。待技術(shù)勘測工作全部完成，地形、地質(zhì)、土壤、水文等資料齊全后，再結合城建等有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，修改方案后，繪出正式的總平面布置圖。

冷庫往往由主庫與附屬建筑組成，主庫包括不同單元，如冷卻間、凍結間、冷藏間、氣調保鮮間、穿堂、冷庫站臺等等；附屬建筑包括制冷壓縮機房及設備間、生產(chǎn)加工車(chē)間等等。

對于冷庫的布置，應盡量做到工藝流程順暢，不交叉，生產(chǎn)和進(jìn)出庫運輸線(xiàn)路通暢，不干擾，路線(xiàn)較短；符合廠(chǎng)(庫)區總平面布局的要求，與其他生產(chǎn)環(huán)節和進(jìn)庫物資流向銜接協(xié)調；高低溫分區明確，盡可能各自分開(kāi)；在溫度分區明確、內部分間和單間使用合理的前提下，縮小絕熱圍層的面積；適當考慮擴建和維修的可能。

在布置中可充分運用穿堂作為連接各部分的紐帶、銜接前后工序的橋梁與物資流通的渠道。

1、安全防護

低溫環(huán)境會(huì )危害人員健康，應當避免長(cháng)時(shí)間在低溫下作業(yè)，避免面對或者背對風(fēng)操作。合理設置貨架布局以及冷間布局，使操作流程連貫順暢，加快作業(yè)節奏，縮短庫內的停留時(shí)間。對于庫門(mén)反鎖、制冷劑泄漏等潛在危險的防范，設計時(shí)也應充分考慮。

2、通行順暢

所有通道出入口應當盡量保持平整，減少有一定角度的坡面以及臺階的存在。對于凍貨物的搬運，無(wú)坡度與無(wú)臺階的出入口最為便捷。所有通道應當盡量寬敞，便于貨車(chē)及人員通行。為避免不必要碰撞，應減少通道轉彎，如必須使用轉彎，應當盡量加大轉彎處轉角。因庫內外溫差大易產(chǎn)生水汽，最好采用平整防滑的地面，避免局部積水或者地面凹凸不平。

3、標識醒目

庫房?jì)韧鈶敱M可能提供多種標志和信息源，以適合操作人員作業(yè)。如以各種標志給作業(yè)者提供庫內環(huán)境的信息，使人們能最大范圍地感知其所處環(huán)境的空間狀況，以減少對于陰冷環(huán)境的緊張感和產(chǎn)生危險的可能性。

與普通建筑不同，冷庫有許多獨有的特點(diǎn)，需要在規劃設計中重點(diǎn)考慮。

1、功能多樣

冷庫不僅具有倉儲功能，還可兼具加工、包裝、配送等延伸功能，必須要滿(mǎn)足各種不同食品冷加工生產(chǎn)工藝流程的合理要求，對于庫內外運輸條件、包裝規格、托盤(pán)尺寸、貨物堆裝方式、設備布置等也要進(jìn)行針對性設計。

2、少開(kāi)孔洞

為保持冷庫內溫度濕度平穩恒定，一般不開(kāi)窗，并盡量減少孔洞，工藝、水、電等設備管道盡量集中使用孔洞。庫門(mén)是庫房貨物進(jìn)出的必要通道，但也是庫內外空氣熱濕交換量最顯著(zhù)的地方，在滿(mǎn)足正常使用的情況下，門(mén)的數量也應盡量少。在門(mén)的周?chē)鷳扇〈胧?，如加設空氣幕、電熱絲等。

3、減少“冷橋”

在相鄰但庫溫不同的庫房或者庫內與庫外之間，由于建筑結構的聯(lián)系構件或者隔熱層中斷等都會(huì )形成“冷橋”，容易出現結冰、霜、露現象，若不及時(shí)處理會(huì )致使“冷橋”附近隔熱層和構件被損壞。為防止熱量傳遞影響庫房溫度和防止建筑結構的損壞，在設計、施工和使用時(shí)應當注意盡量減少“冷橋”的形成。

4、隔熱減耗

冷庫內外一般溫差較大，為減少冷量損耗，減少或者限制外界熱量通過(guò)庫房的圍護結構進(jìn)入庫內，需在冷庫建筑的圍護結構上設置具有隔熱性能的隔熱層，而且要有一定的厚度和連續性。此外，為減少太陽(yáng)輻射熱的影響，冷庫表面顏色要淺，表面光滑平整，盡量避免大面積的日曬。屋頂可采取措施，如架設通風(fēng)層來(lái)避免太陽(yáng)輻射熱直接通過(guò)屋頂傳入庫內影響庫溫。

5、地坪防凍

冷庫地坪雖鋪設與庫溫相適應的隔熱層，但并不能完全隔絕熱量的傳遞，只能降低其傳遞的速度。當冷庫降溫后，庫溫與地坪下土層之間會(huì )產(chǎn)生較大的溫差以及冰晶形成，最終將引起地坪凍臌或者地基凍臌現象，危及建筑結構安全。因此，低溫冷庫的地坪除了設置隔熱層、隔汽層、防潮層之外，還需要采取地坪防凍措施，使地坪下的土層溫度保持在0℃以上。

冷庫需要采取地坪防凍措施

6、注重消防

冷庫建筑的消防設計具有一定特殊性，在冷庫內和穿堂都要布置消火栓，并且水帶要足夠長(cháng)。由于低溫的原因，通常在常溫下的自動(dòng)噴淋系統無(wú)法正常工作，所以在溫度低于0℃的冷庫內不可能設置自動(dòng)噴淋系統。有些就不再設置自動(dòng)噴淋系統，在必要時(shí)可考慮其他措施，如采用粉末滅火。