冷鏈物流園區現狀及趨勢

冷鏈物流園區是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個(gè)重要體現。我國城鎮化進(jìn)程還在加速，中產(chǎn)階級還在擴增，消費者的食品安全意識也在不斷提升，京津冀地區、粵港澳大灣區等區域合作步伐在加快，并且生鮮電商帶動(dòng)的國內農產(chǎn)品、冷鏈食品的產(chǎn)地、加工地和消費市場(chǎng)重塑，冷鏈需求正在快速增加。數據顯示，2019年，我國冷鏈物流行業(yè)的市場(chǎng)規模約3391億元，比2018年增長(cháng)505.2億元，同比增長(cháng)17.5%。2021年，我國冷鏈物流行業(yè)市場(chǎng)規模將突破4117億元。

在政策和市場(chǎng)雙重利好下，我國冷鏈市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機會(huì )，市場(chǎng)一路向好。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)，物流企業(yè)開(kāi)始大規模建設冷鏈物流園區。

冷鏈物流園區

冷鏈物流園是指運用低溫條件保證食品質(zhì)量安全、減少損耗和防污染的特殊供應鏈系統冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集中與幾種運輸方式銜接的地區，是將眾多冷鏈物流企業(yè)聚集在一起，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化和規?；?jīng)營(yíng)，作為城市冷鏈物流功能區，專(zhuān)業(yè)從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發(fā)經(jīng)營(yíng)、食品進(jìn)出口為一體的大型綜合性物流園區。

與其他的物流園區一樣，冷鏈物流園也是大規模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運用高科技技術(shù)，為了保證農副產(chǎn)品的新鮮和冷藏，將食品進(jìn)行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷(xiāo)售。

冷鏈物流園項目一般投資大，專(zhuān)業(yè)性強，在工程建設和營(yíng)運過(guò)程中，經(jīng)常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運，冷藏運輸是一薄弱環(huán)節，它制約了低溫物流業(yè)的發(fā)展，今后應重點(diǎn)發(fā)展。食品工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的冷卻、產(chǎn)品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運輸均離不開(kāi)冷凍設備，而運輸用的冷凍冷藏設備又是低溫物流的關(guān)鍵設備，尤其是遠洋捕撈的冷藏船、空運用的冷藏集裝箱以及短途運輸用的冷藏汽車(chē)發(fā)展空間都很大。

冷鏈物流園區基本類(lèi)型

以冷凍品批發(fā)為主的市場(chǎng)型冷鏈物流園區

此類(lèi)冷鏈物流園區是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區。此類(lèi)園區依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車(chē)租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類(lèi)型園區。

以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區

此類(lèi)冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區

此類(lèi)物流園區是目前大多數冷鏈物流園區的存在形式。目前，大型的農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合性物流園區都需要冷庫作為園區功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區概念。

冷鏈物流園區的現狀

隨著(zhù)冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎設施也得到快速發(fā)展。冷鏈物流園區是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現象。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們?yōu)榱藦娬{冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱(chēng)為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設加上了一個(gè)吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區在國外很少出現的另一個(gè)因素，是其產(chǎn)品流通的特點(diǎn)。美國多數農副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場(chǎng)的交易環(huán)節，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區比較少。而我國冷產(chǎn)品交易環(huán)節較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節運作造成了對冷鏈物流園區的需求。

冷鏈物流園區存在的問(wèn)題

我國冷鏈物流園區在快速發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，首先是園區建設，其次是園區運營(yíng)管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對企業(yè)、對社會(huì )都將是長(cháng)期和巨大的。園區的運營(yíng)雖然也出現很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤往往帶來(lái)不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過(guò)程中存在的問(wèn)題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生，這樣才能推動(dòng)我國冷鏈物流園區的健康和可持續發(fā)展。

冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重

我國現階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導著(zhù)投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(cháng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

冷鏈物流園區投資方很多沒(méi)有農產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗

根據對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以長(cháng)期經(jīng)營(yíng)冷庫得到穩定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險相對較小的區域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時(shí)所面臨的風(fēng)險和遇到的困難也相對較多。

冷鏈物流園區建設多數只關(guān)注建筑形式，缺少專(zhuān)業(yè)規劃咨詢(xún)

冷鏈物流園區是以物流運作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢(qián)花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢(qián)買(mǎi)教訓，而不愿花錢(qián)買(mǎi)思想?！边@種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢(xún)方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢(qián)在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時(shí)花費5萬(wàn)美元（相當于40萬(wàn)人民幣）聘請專(zhuān)業(yè)貨架咨詢(xún)公司對貨架系統進(jìn)行規劃，這在國內企業(yè)簡(jiǎn)直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業(yè)建設園區時(shí)采取招投標的方式來(lái)決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒(méi)有支付費用的情況下提供的園區設計，一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫(huà)結構圖了蘊含一定隱患。

匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細的戰略調研論證和規劃已經(jīng)來(lái)不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質(zhì)量。隨著(zhù)土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來(lái)越小。

冷庫建設國家標準仍需完善

2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來(lái)越復雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時(shí)。

以上規定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進(jìn)行防火分隔？按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會(huì )降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災風(fēng)險，可以對氨制冷做單獨說(shuō)明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統計正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

冷鏈物流園區戰略定位

冷鏈物流園區的戰略定位非常重要，園區應該做什么、不應該做什么，園區的選址、運營(yíng)模式和規模大小等等在此階段要明晰。園區戰略定位不能靠簡(jiǎn)單的參觀(guān)考察，靠短期的政策引導。戰略定位必須基于當地市場(chǎng)信息，基于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰略做出綜合分析。2012年海南島?？隈R村的冷鏈物流園最初計劃建設以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經(jīng)過(guò)戰略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區冷庫的方向性錯誤。

冷鏈物流園區規劃設計