冷鏈物流園規劃發(fā)展的前瞻實(shí)踐

冷鏈物流園發(fā)展概況

1、冷鏈物流園概述

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫、冷藏車(chē)、冷藏箱等設施設備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷(xiāo)售、配送等全過(guò)程始終處于規定溫度環(huán)境下的專(zhuān)業(yè)物流。冷鏈物流的對象產(chǎn)品包括：農產(chǎn)品、禽肉類(lèi)、水產(chǎn)品、花卉、加工食品、冷凍或速凍食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品飲料等;特殊的商品有：藥品(疫苗、血液)、化工品等。而冷鏈物流園正是提供加工、存儲和運輸的場(chǎng)所，是冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節，是聯(lián)結產(chǎn)和銷(xiāo)的關(guān)鍵節點(diǎn)和平臺，是運用了多種冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集聚區和運輸樞紐銜接地區將眾多冷鏈物流企業(yè)集聚在一起，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化和規?；?jīng)營(yíng)的大型綜合性物流園區。

2、冷鏈物流園的類(lèi)型。

現階段冷鏈物流園主要有四類(lèi)，以農產(chǎn)品、冷凍品批發(fā)為主的交易型冷鏈物流園，以提供產(chǎn)品加工場(chǎng)地為主的冷鏈物流園，以冷庫租賃為主的大型倉儲型冷鏈物流園，以城市配送為主的小型冷鏈物流園。

交易型冷鏈物流園。交易冷鏈物流園區是以農產(chǎn)品批發(fā)交易為核心的服務(wù)功能，形成冷鏈物流與市場(chǎng)交易相互促進(jìn)、良性互動(dòng)的服務(wù)模式。此類(lèi)園區一般位于市內或近郊，得益于冷產(chǎn)品交易必須以冷庫為依托的特點(diǎn)，此類(lèi)園區出租率較高，盈利水平也較高。

加工型冷鏈物流園。此類(lèi)物流園主要針對食品加工制造企業(yè)，涵蓋農產(chǎn)品初加工、精深加工、預制菜生產(chǎn)等，提供大型低溫加工車(chē)間和倉儲，并配套研發(fā)、測試和生活服務(wù)區。同時(shí)這類(lèi)園區對污水排放、用水用電等條件要求較一般園區高。

倉儲型冷鏈物流園。此類(lèi)冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

區域配送型冷鏈物流園。區域配送冷鏈物流園區大多出現在大型城市的核心區，主要承擔城市配送功能，具有多溫區、多品類(lèi)、多頻率、共存配送等特點(diǎn)，實(shí)現區域配送效率最高、成本最低的優(yōu)勢。

3、冷鏈物流園政策環(huán)境

近三年來(lái)，尤其是在新冠疫情反復肆虐背景下，國家對冷鏈物流及其設施的建設更加注重，連續出臺了許多具有指導性的政策和規劃，助力整個(gè)行業(yè)快速發(fā)展。

4、冷鏈物流園市場(chǎng)情況

根據國家信息中心大數據發(fā)展部測算，2021年我國冷鏈物流市場(chǎng)達到15.01%的增速，市場(chǎng)規模達到4407億元。

緊隨著(zhù)國家支持冷鏈物流發(fā)展的相關(guān)政策出臺，冷鏈物流項目紛紛上馬，各類(lèi)冷鏈物流相關(guān)資源配置進(jìn)一步完善。2020年在疫情的影響下，各級政府意識到冷鏈物流對于保障基礎民生工作的重要意義，發(fā)展冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)冷鏈物流基礎設施布局，成為很多地方政府的發(fā)展重點(diǎn)。經(jīng)初步核算，2021年我國冷庫總量達7498萬(wàn)噸，較上一年同比增長(cháng)12.5%。

據中冷聯(lián)盟發(fā)布的《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》顯示，2021年，我國冷庫容量區域分布中，華東地區的冷庫容量最大，占比全國冷庫總量的39.92%;其次是華中地區，占比達13.64%。

全國各地冷庫租金差異較大，主要體現為東高西低，沿海地區高，內陸地區低。根據鏈庫網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫數據顯示，2021年上半年一線(xiàn)城市冷庫供不應求，租金維持小幅上漲;二、三線(xiàn)城市冷庫租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、?？?、東莞地區冷庫平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區平均租金較低，均低于80元/板/月。

前瞻規劃實(shí)踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項目位于某一線(xiàn)城市，由國內領(lǐng)先的物流園開(kāi)發(fā)商投資建設，項目占地200畝，建筑面積20萬(wàn)㎡，投資超過(guò)20億元。前瞻團隊通過(guò)對當地市場(chǎng)需求調研，并結合投資方在業(yè)內的領(lǐng)先優(yōu)勢，規劃打造行業(yè)領(lǐng)先、高標準、綠色低碳的現代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設恒溫、冷藏、冷凍等多溫區冷庫，布局食品加工等增值服務(wù)區，為食品、醫藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。同時(shí)通過(guò)建設冷鏈信息平臺，實(shí)現智慧溫控、可視化、實(shí)時(shí)監控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶(hù)提供安全、準確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項目位于城市遠郊，項目結合區位、政策、平臺等各方優(yōu)勢，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷(xiāo)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區。項目總體規劃建設“一園、兩基地、一配套”，擬規劃占地面積為1800畝,總投資規模為150億元，通過(guò)分期建設，平臺化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著(zhù)、社會(huì )效益明顯、獨具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區，該項目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農貿流通中心、城市保供基地、創(chuàng )新中心、人才鄰里，以農貿和食品加工帶動(dòng)冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進(jìn)食品工業(yè)和貿易的快速發(fā)展，同時(shí)布局包括吃喝玩樂(lè )等一系列配套，解決項目地遠離城市的不便，構造園區內循環(huán)體系，保障園區長(cháng)久持續發(fā)展。

前瞻規劃見(jiàn)解

冷鏈物流園項目投資較大，專(zhuān)業(yè)性較強，不同于其他園區后續有較為寬松的調整空間，冷鏈物流園一旦成型，因為涉及到眾多設施設備，后續的調整空間不大。因此要在建設前期做好規劃定位，要合理且明確園區應該做什么，不改做什么，園區的選址、運營(yíng)模式和規模大小、功能配比等都要明確。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院基于過(guò)往的項目經(jīng)驗對冷鏈物流園項目規劃提出以下幾點(diǎn)建議：

充分考慮區域內的資源稟賦，明確到底是做產(chǎn)地市場(chǎng)的冷鏈還是打造銷(xiāo)地市場(chǎng)的冷鏈。找出區域內外銷(xiāo)或者內購的產(chǎn)品是農牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫藥等需要冷庫的品類(lèi)，根據品類(lèi)特點(diǎn)和規模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設置，包括溫區、面積大小、交通設計等。

考量項目的區位交通，項目到底是處在城市中心、近郊還是遠郊，根據不同的位置去匹配園區的功能，比例在遠郊的要考慮到員工居住問(wèn)題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地最大的價(jià)值，考慮引入商貿辦公居住一體，以商貿辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區的主要類(lèi)型，通過(guò)資源分析以及開(kāi)發(fā)愿景，要明確園區到底是哪種類(lèi)型，加工型、交易型、倉儲型、城市配送型等，根據不同的類(lèi)型去設計園區冷庫的面積大小和匹配園區的配套以及交通動(dòng)線(xiàn)設計，同時(shí)可以盡早啟動(dòng)招商。

規劃要適度超前，考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，同時(shí)園區的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間較長(cháng)，因此項目的規劃要適度超前，在園區設備、園區平臺、園區運輸車(chē)輛、園區建筑等眾多方面都要考慮未來(lái)的發(fā)展趨勢。